Platzt der Traum vom Eigenheim?

Wir suchen derzeit ein Eigenheim für unsere kleine Familie. Zwar reicht uns aktuell noch unsere 3-Zimmer-Mietwohnung aus, aber spätestens wenn unser erstes Kind ins Schulalter kommt, möchten wir „Wurzeln“ geschlagen haben. Etwas mehr Platz wird dann zwingend notwendig. Sich mit 2 irgendwann pubertierenden Mädels ein 6 qm großes Bad zu teilen? No way.

Daher bleibt uns nichts anderes übrig, als uns perspektivisch zu vergrößern. Ein Eigenheim soll es also sein. Auch wenn ich früher eher der Ansicht war, dass Mieten die bessere Alternative ist, fürchte ich das „Damokles-Schwert“ Eigenbedarfskündigung dann doch zu sehr. Mit zwei Kindern und einem kompletten Hausstand umzuziehen, nur weil der Vermieter die Wohnung / das Haus nun plötzlich selbst benötigt?

Für mich als Sternzeichen Stier und eigentlich eher geerdeter Charakter eine nicht gerade verlockende Vorstellung.

Zum Nachlesen nochmal meine zwei anderen Kern-Artikel zu meinen Überlegungen zu Immobilien:

Negatives vom Zinsmarkt

Ich betrachte dabei das Thema Eigenheim noch immer eher nüchtern. Von einem „Eigenheim Traum“ zu sprechen, trifft es damit bei mir nicht direkt. Eher betrachte ich es als eines der Grundbedürfnisse (frei nach Maslow), welche gedeckt werden sollten. Quasi eine tragende Basis, von der aus man dann die Welt erobern kann.

Ziemlich geschockt war ich dann aber doch, nachdem ich intensiveren Kontakt mit verschiedenen Banken hatte. Für mich hat sich alleine hieran gezeigt, dass die Welt irgendwie am Durchdrehen zu sein scheint:

Im Februar 2022 war ich bei der Bank und hätte einen Darlehenszins von 1% bekommen (genaue Rechnung weiter unten). „Vorsichtshalber“ und falls doch die Zinsen durch die EZB erhöht würden, hat der Banker im Februar noch einen „Sicherheitspuffer“ eingebaut und mit mir zusammen mit 1,3% Darlehenszins gerechnet.

Nun war mein Banktermin leider kurz vor den Ereignissen in der Ukraine und vor Explodieren der Inflation.

Mein letzter Bankkontakt von letzter Woche (August 2022, Kalenderwoche 31) stellte mir bei den gleichen Grundannahmen und gleichem Eigenkapital einen Darlehensszins von 3,2% (!!!) in Aussicht. Garniert mit der Aussage, dass sich inzwischen nur noch wenige Kunden überhaupt eine Immobilie leisten könnten und der Markt zunehmend schwierig würde.

Was der Zins für mich und ein Eigenheim konkret bedeutet

Nun liest man in letzter Zeit immer mehr, dass das Eigenheim für Viele unerreichbar wird. Entsprechende Artikel finden sich an mehreren Stellen (hier, hier, hier). Überall scheint Konsens zu bestehen, dass sich die Zeiten am Immobilienmarkt gerade ändern und der große Kater nach der Party kommt.

Grund genug also, die Sache auch mal auf die eigene Situation hin zu prüfen.

Wenn du für dich auch mal verschiedene Zinsen für Kredite checken möchtest, schau gerne auf unserem Kreditrechner vorbei. Dort siehst du, dass sich derzeit tatsächlich vieles zu ändern scheint! "Easy Money" ist vorbei. 

Ich möchte dir daher nun mal kurz und vereinfacht vorrechnen, was beide Szenarien (1,3 % und 3,2 %) in der Praxis für die monatlichen Belastungen bedeuten. Dinge wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer etc. lasse ich mal außen vor.

Wie hoch mein Eigenkapital ist, lasse ich hier ebenfalls mal raus. Aber wenn du berücksichtigst, dass Häuser in unserer Region (auch „nur“ DHH oder REH) derzeit zwischen 500-800 k kosten, bekommst du ein ungefähres Bild. Lass mich nur soviel sagen: Unser Eigenkapitalanteil wäre zwar recht hoch, dennoch bekäme ich „nur“ die obigen Zinsen.

Rechnung mit 1,3% Darlehenszins

Grundannahmen:

  • Darlehensbetrag von der Bank: 400.000 Euro
  • Zinsbindung: 15 Jahre (nach 10 Jahren hast du ohnehin Sonderkündigungsrecht nach dem BGB)
  • Tilgung: 2%
  • Sondertilgungsmöglichkeiten: Ja, je nach Darlehensvertrag
  • Wertpapierdepot wird nicht angetastet!

Für die konkreten monatlichen Belastungen ergibt sich folgendes Bild:

  • Zinsschulden: 433,33 Euro pro Monat (5200 Euro / Jahr – schrumpfend)
  • Tilgung: 666,66 Euro (8000 Euro /Jahr – steigend)
  • Monatlich gesamt: 1099,99 Euro (Summe Zinsen + Tilgung)
  • Restschuld nach 15 Jahren (o. Sondertilgungen): 267.579,87 Euro

Nach 15 Jahren hätte ich bei der Variante von Februar somit zwar noch knapp 267.580 Euro Restschulden, jedoch eine „überschaubare“ monatliche Belastung von 1099,99 Euro. Die Restschulden würde ich durch paralleles Ausbauen meines Wertpapierdepots nach Ablauf komplett zurückzahlen oder zumindest einen großen Teil davon. Alternativ würde ich meine aktuell vermietete Wohnung verkaufen und den Kredit damit ablösen.

Wo natürlich die Zinsen in 15 Jahren stehen, steht auf einem anderen Blatt. Wenn sie wieder bei 0,6% sein sollten, lohnt sich eine Anschlussfinanzierung mit hoher Tilgung eventuell mehr.

So weit so gut, meine Stimmung im Februar war entsprechend euphorisch. Das änderte sich leider.

Rechnung mit 3,2% Darlehenszins

Grundannahmen:

  • Darlehensbetrag von der Bank: 400.000 Euro
  • Zinsbindung: 15 Jahre (nach 10 Jahren hast du ohnehin Sonderkündigungsrecht nach dem BGB)
  • Tilgung: 2%
  • Sondertilgungsmöglichkeiten: Ja, je nach Darlehensvertrag
  • Wertpapierdepot wird nicht angetastet!

Für die konkreten monatlichen Belastungen ergibt sich folgendes Bild:

  • Zinsschulden: 1066,66 Euro pro Monat (12800 Euro / Jahr – schrumpfend)
  • Tilgung: 666,66 Euro (8000 Euro /Jahr – steigend)
  • Monatlich gesamt: 1733,32 Euro (Summe Zinsen + Tilgung)
  • Restschuld nach 15 Jahren (o. Sondertilgungen): 267.579,87 Euro

Nach 15 Jahren hätte ich bei dieser Rechnung die gleichen Restschulden (da gleiche Tilgung), jedoch eine monatliche Belastung von satten 633 Euro mehr. Auch hier wäre der Plan, irgendwie nach 15 Jahren dann den Restkredit abzulösen (Verkauf Wohnung / Teil-Verkauf Depot).

Wären die monatlichen Belastungen bei 1,3% Darlehen noch knapp gleichauf mit einer gängigen Großstadt-Miete, so läge ich bei 3,2% schon deutlich darüber.

Monatliche laufende Kosten explodieren

Dazu muss man noch beachten, dass bei hoher Inflation gleichzeitig alles teurer wird. Also kommen hier noch perspektivisch steigende Kosten für Heizung / Strom / Versicherungen / Instandhaltungsmaßnahmen hinzu. Eine Immobilie kostet nunmal, auch außerhalb der Darlehenstilgung. Die übrigen Alltagsausgaben kommen hier ebenfalls noch dazu. Realistischerweise muss man also von tatsächlichen monatlichen Belastungen von 1500 Euro (1,3%) und ca. 2133 Euro (3,22%) ausgehen. Ich habe hierzu pauschal noch 400 Euro draufgeschlagen.

In vielen Fällen dürfte die monatliche Belastung höher sein, das hängt auch vom Alter und Zustand des Eigenheims ab (Dämmung, Photovoltaik etc.).

Über 2000 Euro pro Monat Kosten für die Immobilie sind heftig. In manchen Jobs verdienen die Leute gerademal 1700-2000 Euro (netto) im Monat. Für diese Menschen ist der Traum Eigenheim somit schon heute geplatzt, zumindest wenn sie die Immobilie alleine finanzieren wollen.

Wichtig: In der Praxis teilt sich eine Familie natürlich in gewisser Weise die Kosten für die Immobilie. Oder der andere Elternteil steuert zumindest einen Eigenanteil dazu bei oder zahlt "Miete". Die 2133 Euro wären insofern nur für einen alleinigen Finanzierer kritisch. Zu zweit kann man das dann schon irgendwie tragen. Singles kaufen / brauchen in der Regel ja auch kein eigenes Haus.

In meinen Augen stellt sich somit bei den aktuellen Zinsen nicht mehr die Frage, ob Mieten oder Kaufen besser ist. Für Viele besteht einfach überhaupt nicht mehr die Möglichkeit zu kaufen. Alleine weil die Banken inzwischen auch immer mehr Eigenkapital als Sicherheit fordern. Die 100%-Finanzierung mit enormem Zinshebel ist aktuell somit Geschichte.

Sinken die Immobilienpreise?

Die stark erhöhten Zinsen wären ein geringeres Problem, wenn in gleichem Maße die Immobilienpreise einbrechen würden. Zwar sehe ich perspektivisch tatsächlich sinkende Preise aufgrund weniger Nachfrage, aber noch ist es nicht so weit.

Wie mir die Bank attestierte, besteht bei uns in der Region Heilbronn auch das „Problem“, dass es noch zu viele Gutverdiener gibt. Immerhin haben wir hier in der Region unter vielen anderen Lidl, Kaufland, Knorr (jetzt: Unilever), Audi, Bechtle und Bosch. Die Mitarbeiter dieser Firmen, die in aller Regel alles andere als schlecht verdienen, kaufen auch zu erhöhten Preisen und erhöhten Zinsen fleißig weiter.

Zudem besteht eine geografische Nähe zu Stuttgart, Mannheim, Karlsruhe, Heidelberg etc. Also leider viele Gründe, die mich nicht gerade zuversichtlich stimmen, in absehbarer Zeit ein „Immobilienschnäppchen“ machen zu können.

Ein Haus in der Pampa à la Gerald Hörhan kommt für mich ebenfalls nicht in Frage. Da bin ich dann doch zu rational und sehe die ganzen Folge- und Opportunitätskosten (Pendeln, Elterntaxi spielen etc.).

Fazit: Weiter suchen, Eigenkapital erhöhen!

Also was bedeuten die Erkenntnisse für mich aktuell? Wir suchen auf jeden Fall erstmal weiter. Wir brauchen einfach den Platz, sobald die Kinder ein gewisses Alter erreicht haben, aber zum Glück jetzt noch nicht. Zudem möchten wir nur noch in das Eigenheim umziehen und nicht als Zwischenlösung nochmal wo anders auf Miete rein.

Hut ab vor allen Frugalisten und Minimalisten, die bei einer Eigenbedarfskündigung mal einfach so kurz umziehen können und wollen. Mit Familie, schulpflichtigen Kindern, einem aufgebauten Freundeskreis und letztendlich auch beruflicher Verwurzelung, sehe ich das dann schon anders. Von den Kosten eines Umzuges ganz zu schweigen.

Und wenn die Zinsen weiter steigen? Dann haben wir in der Tat irgendwann ein Problem. Hier bleibt uns dann nur noch, das Eigenkapital entsprechend zu erhöhen, damit weniger Geld zu den dann noch höheren Zinsen von der Bank aufgenommen werden muss. Das mache ich gerade auch. Und ein ebenfalls sehr wichtiger Faktor: Sparen, sparen, sparen!

Hier sehe ich auch wieder eindrucksvoll, wie wichtig ein gut ausgebautes Wertpapierdepot ist, welches auch schon heute regelmäßige Erträge ausschüttet. Wenn du es schaffst, die Ausschüttungen und Dividenden deines Depots stetig zu erhöhen, trägt auch das dazu bei, dass du das Thema Immobilienschuld irgendwann lockerer betrachtest. Deine Ausschüttungen tragen einen Teil deiner Monatsrate.

Vielleicht gehörst ja du schon zu den glücklichen Menschen, deren (passive) Erträge aus dem Depot schon einen Großteil deiner monatlichen Ausgaben abdecken können?!

Wie stehst du zum Eigenheim bei nun vielleicht dauerhaft steigenden Zinsen?

3 Kommentare

  1. Das ist doch Banane. Dann hätten alle die vor der Niedrigzinsphase gebaut haben auch nie ein Haus bauen können.
    Wir haben damals zu 7-8% finanziert aufgeteilt in 3 Tranchen zu 5, 8 und 10 Jahren Zinsbindung.

    Empfehlung:
    1. Ansprüche runterschrauben. Haus kleiner (oder weiter ausserhalb, man kann nicht alles haben) und somit dann nur 300.000 Darlehenssumme statt 400.000
    2. Tilgung mit 1% vereinbaren. Du willst doch eh nicht tilgen, sondern Dein Wertpapierdepot ausbauen
    Recht zur Änderung der Tilgungsrate vereinbaren, wenn gewünscht
    3. Checken wieviel es bringt den Kredit in Tranchen mit unterschiedlich langer Zinsbindung zu splitten, also 5, 10 ,15 Jahre (wird aber vermutlich wenig bringen und wär mir das Risiko bei erwartet steigenden Zinsen nicht wert. 3% ist immer noch göttlich niedrig im historischen Vergleich
    4. Wer geht denn noch zum „Bankberater“. Wir haben damals bundesweit Angebote eingeholt. Da sind sicher auch nochmal 0,1%-0,2% niedrigere Zinsen möglich.

    1. Hi John,

      Danke für deinen Beitrag. Sicherlich hast du in einigen Punkten Recht. Dennoch würde ich die Situation heutzutage nicht mit der Vergangenheit vergleichen, wo Zinsen von 8% gezahlt werden mussten. Wieso? Weil einfach heute auch die generellen Lebenshaltungskosten stark gestiegen sind und die Lohnentwicklungen hier leider schon lange nicht mehr mithalten.

      Ansonsten zu deinen Punkten:

      1. Bin ich voll bei dir. Aber genau das suchen wir. Ein kleines Häuschen oder DHH mit 110-150 qm. Für 4 Personen nicht überdimensioniert, oder? Auf Schnickschnack lege ich tatsächlich keinen Wert. Lediglich der Energiebedarf ist für mich ein Thema, sei es aus Umweltschutzgründen und weil die Energiekosten einfach so hoch sind inzwischen und am Geldbeutel nagen. Aufs Umland auszuweichen ist nur bedingt eine Lösung, die Gründe findest du im Artikel. Selbst auf dem Land kostet ein Häuschen bei uns 600 k aufwärts (recherchier gerne mal in Immoscout für den Umkreis Heilbronn). 300 k aufnehmen? Gerne. Dann brauchst du aber 300 k Eigenkapital – ohne Kaufnebenkosten.

      2. Wäre eine Lösung wenn sich die Banken drauf einlassen. Alle Angebote beharrten jedoch bislang auf 2% Tilgung Minimum. konkretes dann natürlich wenn ich ein Objekt im Blick habe.

      3. Für mich auch keine Lösung und verkompliziert die Sache zusätzlich. Über das „historisch“ niedrig kann man sich natürlich fürstlich streiten, weil zu solch einer Einschätzung auch die sonstigen Hintergründe und Preise berücksichtigt werden müssen.

      4. Klar, werde ich vergleichen! Meine Hausbank (genossenschaftlich) hatte nur stets bessere Konditionen als so manche Direktbank aus dem Internet. Wenn es konkret wird, wird natürlich eiskalt das beste Angebot genommen. Natürlich bin ich mir bewusst, dass auch die „große rote Bank“ natürlich nicht die besten Konditionen bundesweit bietet.

      Für eine Finanzierungsbestätigung, um teilweise überhaupt erst Besichtigungen durchführen zu dürfen (ist tatsächlich so!) tun es aber die beiden Banken bisher. Welche Bank letztendlich dann den Zuschlag erhält, zeigt sich dann.

      LG

    2. Der Unterschied zu „damals“ ist, dass die Immobilienpreise sich in den letzten Jahren vervielfacht haben, d.h. man bezahlt heute sehr hohe Preise und zusätzlich einen steigenden Zinssatz.

      Wenn man noch wartet, sinken die Immobilienpreise aufgrund nachlassender Nachfrage ggf. wieder.

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