Daher bleibt uns nichts anderes übrig, als uns perspektivisch zu vergrößern. Ein Eigenheim soll es also sein. Auch wenn ich früher eher der Ansicht war, dass Mieten die bessere Alternative ist, fürchte ich das „Damokles-Schwert“ Eigenbedarfskündigung dann doch zu sehr. Mit zwei Kindern und einem kompletten Hausstand umzuziehen, nur weil der Vermieter die Wohnung / das Haus nun plötzlich selbst benötigt?

Für mich als Sternzeichen Stier und eigentlich eher geerdeter Charakter eine nicht gerade verlockende Vorstellung.

Zum Nachlesen nochmal meine zwei anderen Kern-Artikel zu meinen Überlegungen zu Immobilien:

• Lieber Mieten statt kaufen?
• Wieso ich nun doch ein Eigenheim suche!

Negatives vom Zinsmarkt

Ich betrachte dabei das Thema Eigenheim noch immer eher nüchtern. Von einem „Eigenheim Traum“ zu sprechen, trifft es damit bei mir nicht direkt. Eher betrachte ich es als eines der Grundbedürfnisse (frei nach Maslow), welche gedeckt werden sollten. Quasi eine tragende Basis, von der aus man dann die Welt erobern kann.

Ziemlich geschockt war ich dann aber doch, nachdem ich intensiveren Kontakt mit verschiedenen Banken hatte. Für mich hat sich alleine hieran gezeigt, dass die Welt irgendwie am Durchdrehen zu sein scheint:

Im Februar 2022 war ich bei der Bank und hätte einen Darlehenszins von 1% bekommen (genaue Rechnung weiter unten). „Vorsichtshalber“ und falls doch die Zinsen durch die EZB erhöht würden, hat der Banker im Februar noch einen „Sicherheitspuffer“ eingebaut und mit mir zusammen mit 1,3% Darlehenszins gerechnet.

Nun war mein Banktermin leider kurz vor den Ereignissen in der Ukraine und vor Explodieren der Inflation.

Mein letzter Bankkontakt von letzter Woche (August 2022, Kalenderwoche 31) stellte mir bei den gleichen Grundannahmen und gleichem Eigenkapital einen Darlehensszins von 3,2% (!!!) in Aussicht. Garniert mit der Aussage, dass sich inzwischen nur noch wenige Kunden überhaupt eine Immobilie leisten könnten und der Markt zunehmend schwierig würde.

Was der Zins für mich und ein Eigenheim konkret bedeutet

Nun liest man in letzter Zeit immer mehr, dass das Eigenheim für Viele unerreichbar wird. Entsprechende Artikel finden sich an mehreren Stellen (hier, hier, hier). Überall scheint Konsens zu bestehen, dass sich die Zeiten am Immobilienmarkt gerade ändern und der große Kater nach der Party kommt.

Grund genug also, die Sache auch mal auf die eigene Situation hin zu prüfen.

Wenn du für dich auch mal verschiedene Zinsen für Kredite checken möchtest, schau gerne auf unserem Kreditrechner vorbei. Dort siehst du, dass sich derzeit tatsächlich vieles zu ändern scheint! "Easy Money" ist vorbei. 

Ich möchte dir daher nun mal kurz und vereinfacht vorrechnen, was beide Szenarien (1,3 % und 3,2 %) in der Praxis für die monatlichen Belastungen bedeuten. Dinge wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer etc. lasse ich mal außen vor.

Wie hoch mein Eigenkapital ist, lasse ich hier ebenfalls mal raus. Aber wenn du berücksichtigst, dass Häuser in unserer Region (auch „nur“ DHH oder REH) derzeit zwischen 500-800 k kosten, bekommst du ein ungefähres Bild. Lass mich nur soviel sagen: Unser Eigenkapitalanteil wäre zwar recht hoch, dennoch bekäme ich „nur“ die obigen Zinsen.

Rechnung mit 1,3% Darlehenszins

Grundannahmen:

• Darlehensbetrag von der Bank: 400.000 Euro
• Zinsbindung: 15 Jahre (nach 10 Jahren hast du ohnehin Sonderkündigungsrecht nach dem BGB)
• Tilgung: 2%
• Sondertilgungsmöglichkeiten: Ja, je nach Darlehensvertrag
• Wertpapierdepot wird nicht angetastet!

Für die konkreten monatlichen Belastungen ergibt sich folgendes Bild:

• Zinsschulden: 433,33 Euro pro Monat (5200 Euro / Jahr – schrumpfend)
• Tilgung: 666,66 Euro (8000 Euro /Jahr – steigend)
• Monatlich gesamt: 1099,99 Euro (Summe Zinsen + Tilgung)
• Restschuld nach 15 Jahren (o. Sondertilgungen): 267.579,87 Euro

Nach 15 Jahren hätte ich bei der Variante von Februar somit zwar noch knapp 267.580 Euro Restschulden, jedoch eine „überschaubare“ monatliche Belastung von 1099,99 Euro. Die Restschulden würde ich durch paralleles Ausbauen meines Wertpapierdepots nach Ablauf komplett zurückzahlen oder zumindest einen großen Teil davon. Alternativ würde ich meine aktuell vermietete Wohnung verkaufen und den Kredit damit ablösen.

Wo natürlich die Zinsen in 15 Jahren stehen, steht auf einem anderen Blatt. Wenn sie wieder bei 0,6% sein sollten, lohnt sich eine Anschlussfinanzierung mit hoher Tilgung eventuell mehr.

So weit so gut, meine Stimmung im Februar war entsprechend euphorisch. Das änderte sich leider.

Rechnung mit 3,2% Darlehenszins

Grundannahmen:

• Darlehensbetrag von der Bank: 400.000 Euro
• Zinsbindung: 15 Jahre (nach 10 Jahren hast du ohnehin Sonderkündigungsrecht nach dem BGB)
• Tilgung: 2%
• Sondertilgungsmöglichkeiten: Ja, je nach Darlehensvertrag
• Wertpapierdepot wird nicht angetastet!

Für die konkreten monatlichen Belastungen ergibt sich folgendes Bild:

• Zinsschulden: 1066,66 Euro pro Monat (12800 Euro / Jahr – schrumpfend)
• Tilgung: 666,66 Euro (8000 Euro /Jahr – steigend)
• Monatlich gesamt: 1733,32 Euro (Summe Zinsen + Tilgung)
• Restschuld nach 15 Jahren (o. Sondertilgungen): 267.579,87 Euro

Nach 15 Jahren hätte ich bei dieser Rechnung die gleichen Restschulden (da gleiche Tilgung), jedoch eine monatliche Belastung von satten 633 Euro mehr. Auch hier wäre der Plan, irgendwie nach 15 Jahren dann den Restkredit abzulösen (Verkauf Wohnung / Teil-Verkauf Depot).

Wären die monatlichen Belastungen bei 1,3% Darlehen noch knapp gleichauf mit einer gängigen Großstadt-Miete, so läge ich bei 3,2% schon deutlich darüber.

Monatliche laufende Kosten explodieren

Dazu muss man noch beachten, dass bei hoher Inflation gleichzeitig alles teurer wird. Also kommen hier noch perspektivisch steigende Kosten für Heizung / Strom / Versicherungen / Instandhaltungsmaßnahmen hinzu. Eine Immobilie kostet nunmal, auch außerhalb der Darlehenstilgung. Die übrigen Alltagsausgaben kommen hier ebenfalls noch dazu. Realistischerweise muss man also von tatsächlichen monatlichen Belastungen von 1500 Euro (1,3%) und ca. 2133 Euro (3,22%) ausgehen. Ich habe hierzu pauschal noch 400 Euro draufgeschlagen.

In vielen Fällen dürfte die monatliche Belastung höher sein, das hängt auch vom Alter und Zustand des Eigenheims ab (Dämmung, Photovoltaik etc.).

Über 2000 Euro pro Monat Kosten für die Immobilie sind heftig. In manchen Jobs verdienen die Leute gerademal 1700-2000 Euro (netto) im Monat. Für diese Menschen ist der Traum Eigenheim somit schon heute geplatzt, zumindest wenn sie die Immobilie alleine finanzieren wollen.

Wichtig: In der Praxis teilt sich eine Familie natürlich in gewisser Weise die Kosten für die Immobilie. Oder der andere Elternteil steuert zumindest einen Eigenanteil dazu bei oder zahlt "Miete". Die 2133 Euro wären insofern nur für einen alleinigen Finanzierer kritisch. Zu zweit kann man das dann schon irgendwie tragen. Singles kaufen / brauchen in der Regel ja auch kein eigenes Haus.

In meinen Augen stellt sich somit bei den aktuellen Zinsen nicht mehr die Frage, ob Mieten oder Kaufen besser ist. Für Viele besteht einfach überhaupt nicht mehr die Möglichkeit zu kaufen. Alleine weil die Banken inzwischen auch immer mehr Eigenkapital als Sicherheit fordern. Die 100%-Finanzierung mit enormem Zinshebel ist aktuell somit Geschichte.

Sinken die Immobilienpreise?

Die stark erhöhten Zinsen wären ein geringeres Problem, wenn in gleichem Maße die Immobilienpreise einbrechen würden. Zwar sehe ich perspektivisch tatsächlich sinkende Preise aufgrund weniger Nachfrage, aber noch ist es nicht so weit.

Wie mir die Bank attestierte, besteht bei uns in der Region Heilbronn auch das „Problem“, dass es noch zu viele Gutverdiener gibt. Immerhin haben wir hier in der Region unter vielen anderen Lidl, Kaufland, Knorr (jetzt: Unilever), Audi, Bechtle und Bosch. Die Mitarbeiter dieser Firmen, die in aller Regel alles andere als schlecht verdienen, kaufen auch zu erhöhten Preisen und erhöhten Zinsen fleißig weiter.

Zudem besteht eine geografische Nähe zu Stuttgart, Mannheim, Karlsruhe, Heidelberg etc. Also leider viele Gründe, die mich nicht gerade zuversichtlich stimmen, in absehbarer Zeit ein „Immobilienschnäppchen“ machen zu können.

Ein Haus in der Pampa à la Gerald Hörhan kommt für mich ebenfalls nicht in Frage. Da bin ich dann doch zu rational und sehe die ganzen Folge- und Opportunitätskosten (Pendeln, Elterntaxi spielen etc.).

Fazit: Weiter suchen, Eigenkapital erhöhen!

Also was bedeuten die Erkenntnisse für mich aktuell? Wir suchen auf jeden Fall erstmal weiter. Wir brauchen einfach den Platz, sobald die Kinder ein gewisses Alter erreicht haben, aber zum Glück jetzt noch nicht. Zudem möchten wir nur noch in das Eigenheim umziehen und nicht als Zwischenlösung nochmal wo anders auf Miete rein.

Hut ab vor allen Frugalisten und Minimalisten, die bei einer Eigenbedarfskündigung mal einfach so kurz umziehen können und wollen. Mit Familie, schulpflichtigen Kindern, einem aufgebauten Freundeskreis und letztendlich auch beruflicher Verwurzelung, sehe ich das dann schon anders. Von den Kosten eines Umzuges ganz zu schweigen.

Und wenn die Zinsen weiter steigen? Dann haben wir in der Tat irgendwann ein Problem. Hier bleibt uns dann nur noch, das Eigenkapital entsprechend zu erhöhen, damit weniger Geld zu den dann noch höheren Zinsen von der Bank aufgenommen werden muss. Das mache ich gerade auch. Und ein ebenfalls sehr wichtiger Faktor: Sparen, sparen, sparen!

Hier sehe ich auch wieder eindrucksvoll, wie wichtig ein gut ausgebautes Wertpapierdepot ist, welches auch schon heute regelmäßige Erträge ausschüttet. Wenn du es schaffst, die Ausschüttungen und Dividenden deines Depots stetig zu erhöhen, trägt auch das dazu bei, dass du das Thema Immobilienschuld irgendwann lockerer betrachtest. Deine Ausschüttungen tragen einen Teil deiner Monatsrate.

Vielleicht gehörst ja du schon zu den glücklichen Menschen, deren (passive) Erträge aus dem Depot schon einen Großteil deiner monatlichen Ausgaben abdecken können?!

Wie stehst du zum Eigenheim bei nun vielleicht dauerhaft steigenden Zinsen?

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Immer mehr Menschen scheinen zudem, das gesamte politische System im Westen in Frage zu stellen. Seien es Reichsbürger, Corona-Leugner oder andere Gruppen. Sie spielen mit dem Feuer! Die Alternative zu unserer westlichen Demokratie möchte ich mir nicht vorstellen. Bislang gab es einfach noch nichts besseres, aber viel schlechteres.

Erstmals nehme ich den demokratischen Westen tatsächlich in einer Art Defensive gegen Autokraten, Kommunisten und Faschisten wahr. Die Gefahr einer neuen Blockbildung scheint real.

Insgesamt braut sich aktuell also ein ungesunder Cocktail in der Welt zusammen.

Doch wie sollte man als Anleger reagieren? Wie kann man überhaupt reagieren? Konkret: Wie reagiere ich?

Kommt jetzt der große Crash an den Finanzmärkten?

Viele Crash-Gurus, Analysten und Lobbyisten verschiedenster Couleur reden ihn schon seit mehreren Jahren herbei: Den absoluten Crash im Finanzsystem, der zu einem gesellschaftlichen „Reset“ und zu einer Umgestaltung der globalen Machtverhältnisse führen wird. Nun, an diese Art Crash glaube ich in absehbarer Zukunft nicht. Dieser wäre sprichwörtlich viel zu teuer.

Eine heftige Korrektur in 2022 im Zuge steigender Zinsen halte ich aber für durchaus realistisch. Vielleicht erleben wir in diesen Tagen bereits die Vorboten. Weiß ich nicht und meine Glaskugel ist gerade im Urlaub auf den Malediven.

Wichtig ist aber, ob und wie du auf solch eine Krise reagieren kannst. Und ob es überhaupt Sinn macht, darauf zu reagieren.

Es kommt darauf an.

Nämlich darauf, wie du mit deinem Depot aufgestellt bist.

„Meme-Stocks“ und Tech-Spekulationen

Wenn du zum Beispiel ein Portfolio nur aus lauter Einzelaktien, vorzugsweise Tech-Werten, „Meme-Stocks“, Wasserstoff-, Cannabis- und Hochrisiko-Aktien hast, dann könntest du dir durchaus die einen oder anderen Sorgen machen. Schließlich dauert es Ewigkeiten, bis beispielsweise Kursverluste von 70-80 Prozent wieder aufgeholt werden. Um 70 Prozent Kursverlust aufzuholen, muss die entsprechende Aktie satte 233 Prozent steigen. Ambitioniert!

Bei angenommenen 10% Steigerung p.a. könnte dies also ganze 23 Jahre dauern. Und dann hast du noch keinen Cent „verdient“, sondern bist wieder am Anfang.

Oder eben die Kurse kommen nie wieder zurück, siehe Tech-Aktien des 2000er Crashs.

Zu viel Risiko und Tech könnte also bei steigenden Zinsen tatsächlich problematisch sein.

Sorgenfrei durch globale ETF

Anders sieht es aus, wenn du global und breit gestreut mit ETF oder meinetwegen auch mit Einzelaktien aufgestellt bist: Hier könnten dir die aktuellen und vielleicht noch kommenden Ereignisse sogar gut in die Karten spielen und zu einem enormen Wohlstand führen:

Wenn du nämlich die von mir empfohlenen Sparpläne stur weiterbedienst, dann kaufst du in den nächsten Wochen und Monaten unter Umständen zu Discount-Preisen nach. Dieser Cost-Avarage-Effekt sorgt dann für eine Absenkung deines Einstandspreises, sodass du immer schneller und immer stärker davon profitierst, wenn der Wind dreht und es wieder aufwärtsgeht.

Parallel schlägst du bei rein passiven Index-Investments (globaler ETF und sonst nichts) durch diese cleveren Nachkäufe sogar den zugrundeliegenden Index.

Vorausgesetzt natürlich, es geht wieder aufwärts.

Aber da Firmen wie Pepsi, Coca-Cola, Procter & Gamble, Henkel, BASF, Shell, Unilever, Walt Disney, Nestlé** usw. auch in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten weiterhin Geld verdienen dürften, kann man solche Korrekturen in meinen Augen recht locker sehen. Eventuell ändern sich die „Anführer“ im ETF langfristig etwas, das war es dann aber auch schon.

Änderungen in meinem Portfolio (ETF und Einzelaktien)

Habe ich nun also im Hinblick auf 2022 irgendetwas in meinem Aktiendepot geändert?

Nein. Ich fahre weiter meine Core-Satellite-Strategie auf Sparplan-Basis. Kern sind weltweite ETF (Sparpläne, Perspektive 10 Jahre Plus), als Satelliten dann Einzelaktien und Zertifikate mit einer Perspektive von 1-10 Jahren. Hierunter findet sich auch die eine oder andere Spekulation wieder (z.B. Zertifikate auf Kryptowährungen, Gold und Silber zähle ich hierzu).

Value-Aktien stabilisieren derzeit mein Depot, während sie 2020/2021 vielleicht das Depot etwas ausgebremst haben im Vergleich zum Tech- bzw. Growth-Anteil im Depot.

Diese Strategie ziehe ich weiter durch, komme was wolle. Angst ist für mich ein schlechter Ratgeber. In der gesamten Menschheitsgeschichte war Angst wohl noch nie ein guter Ratgeber. Vorsicht hingegen schon, aber aus dem Motiv „Angst“ trifft man meist unvorteilhafte Entscheidungen. Übrigens auch aus „Gier“.

Gier konnte man vielleicht bei der einen oder anderen Kryptowährung 2021 sehen, die nun ebenfalls allesamt auf breiter Front (Stand 21.01.2022) eingebrochen sind und vielleicht noch weiter einbrechen. 40 Prozent Verlust beim Bitcoin in wenigen Wochen ist schon eine Hausnummer, egal wie hoch die Fallhöhe sein mag und die Korrektur vielleicht sogar insgesamt „gesund“ sein mag.

Aushalten muss man es, ich halte es aus.

Wie entwickeln sich Kryptowährungen 2022?

Für meine Kryptos gilt daher Ähnliches: Hier mache ich nichts bzw. nehme keine großen Änderungen vor. Weder verkaufe ich, noch kaufe ich derzeit nach. Für kurzfristige Trades nutze ich nach wie vor 1:1-Zertifikate auf Bitcoin, Ethereum und Cardano, während ich in meiner separaten Wallet langfristig (Zeithorizont: 5 Jahre) direkt in die Coins investiere.

Hier dann auch mit dem Schwerpunkt Bitcoin und Ethereum, aber auch etwas Ripple und Cardano.**

Der Kryptoanteil macht aktuell 7% meines Gesamtportfolios aus. Hier zähle ich aber nur die „physischen Coins“. Die Zertifikate zähle ich nicht explizit zu dem Kryptoanteil dazu, weil diese im Depot mitlaufen und dessen Performance mit beeinflussen. Nicht ganz konsequent, zugegeben. Würde ich diese Zertifikate dazu zählen, wäre der Kryptoanteil aktuell bei knapp 9% im Gesamtportfolio.

Einzige Änderung bei den Kryptowährungen: Meine Krypto-Börse bietet seit Kurzem auch die Möglichkeit von Sparplänen auf Bitcoin, Ethereum und Co. an. Diese nutze ich natürlich gerne. Bei solchen volatilen Assets macht er in meinen Augen umso mehr Sinn, vor allem in Abwärtszeiten. Also kaufe ich monatlich gerade zu geringen Summen Kryptos nach. Automatisiert und stressfrei.

Da bei Kryptos aber immer die Gefahr besteht, dass sie auf „Null“ fallen, werde ich das natürlich genau im Auge behalten, sodass ich schlechtem Geld nicht gutes Geld hinterherwerfe und am Ende ein Totalverlust steht.

Aktuell sehe ich aber kein Ende für den Bitcoin nahen, auch wenn China und Russland das Mining und Nutzen von manchen Kryptowährungen verbieten wollen bzw. schon verboten haben.

Wie gesagt, entweder in 5 Jahren oder wenn der Bitcoin 1 Mio. erreichen sollte (höhö), werde ich neu bewerten und die Gewinne steuerfrei realisieren – falls es bis dahin noch steuerfrei möglich ist.

Gold und Silber: Mittel gegen den Crash?

Sollte ein Crash kommen, bin ich auch in Gold und Silber investiert (Siehe Artikel hier und hier). Hierzu nutze ich bekanntlich physisch besicherte ETC. Barren und Münzen meide ich bislang. Ich habe keine Lust sie zu lagern und enorme Aufgelder beim Erwerb bzw. Verkauf zu zahlen. Die Gefahr, dass wir irgendwann wieder in unseren Lehmhütten mit Goldmünzen bezahlen werden, sehe ich im Gegenzug zu so manchem „Prepper“ und Schwurbler aktuell nicht.

Dass sich Silber aber perspektivisch (1-3 Jahre) vervielfachen könnte, erachte ich als durchaus realistisch. Gut wenn man rechtzeitig einen Fuß in der Türe hat.

Eher sehe ich die Möglichkeit, dass global vielleicht langfristig staatliche Kryptowährungen herausgebracht werden, die mit einem Basiswert (z.B. Gold oder einem ganzen Edelmetallkorb) hinterlegt sind. Thomas Mayer hat hierzu in meinen Augen ganz gute Ideen.

Und sollte ein richtiger existenzieller Crash kommen und eine Alternative zum inflationären „Fiat-Geld“ benötigt werden, könnte eine solche Währung auf Blockchain-Architektur und mit globalen Rohstoffen besichert, vielleicht eine (wenn auch utopische) Lösungsmöglichkeit sein.

Fazit: Was droht uns also? Crash oder…?

Kommt der Crash also in den nächsten Wochen und Monaten? Vielleicht sind wir auch schon mittendrin, ohne es wahrzunehmen.

Vielleicht sind das bislang nur die Vorboten und der Einbruch beginnt erst dann richtig, wenn die FED und die EZB infolge der Inflation die Zinsen tatsächlich anheben. Dann sollte es Ende 2022 richtig krachen. Oder eben auch nicht.

Nun, im Prinzip ist mir das als Buy-and-Hold-Investor tatsächlich relativ egal. Natürlich tun die Tech- und China-Verluste weh. Natürlich schmerzen auch die Krypto-Verluste. Aber ganz ehrlich: Langfristiges Investieren, so wie ich es betreibe, beinhaltet zwangsläufig auch solche Phasen und sogar noch viel schlimmere.

Wichtig ist und bleibt nach wie vor, dass du nur das Geld investierst, welches du nicht zwingend zum Leben brauchst und du auch nicht wegen der neuen hohen Stromrechnung dein Wertpapier-Depot schlachten musst.

Wenn du dann stur wie ein Esel deine Sparpläne weiter bedienen kannst, wirst du in 5 Jahren womöglich auf das Jahr 2022 als das Startjahr einer großen Erfolgsgeschichte zurückblicken. Wer weiß.

Vielleicht ist es ja auch tatsächlich die größte Chance unserer Generation wie Marc Friedrich in seinem Buch behauptet?

** Transparenzhinweis: Die im Artikel enthaltenen Einzeltitel und Assets stellen keine Kaufempfehlung oder gar Beratung dar. Teilweise halte ich die oben bezeichneten Einzelaktien auch selbst im Depot. Es bestehen keinerlei Kooperationen mit den einzelnen Firmen oder sonstigen im Artikel erwähnten oder zitierten Quellen.

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