Immobilien

Immobilien kaufen vs. mieten

Kaum ein Thema wird in Finanzkreisen so häufig kontrovers diskutiert wie das Thema Immobilien. Es ranken sich allerhand Vorurteile, Mythen und vermeintliche Gewissheiten wenn es ums heilige „Betongold“ geht.

– Ist es sinnvoll eine Immobilie zur Altersvorsorge zu kaufen? Vor allem wenn sie selbst genutzt ist?

– Oder doch lieber auf Miete wohnen und das durch wegfallende Kauf- und Instandhaltungskosten gesparte Geld sinnvoll anlegen?

Kurzum: Ich selbst habe auch eine Immobilie und erachte diese auch als sinnvolles Investment. Allerdings nur weil meine Immobilie ganz gewisse, für mich wichtige, Kriterien erfüllt, die ich vorher festgelegt habe:

• Eigentumswohnung, ggf. kindergeeignet
• Gute Lage nahe der Innenstadt / Fußgängerzone
• Wohnung in einer (wachsenden) Großstadt
• Tiefgaragenstellplatz
• altersgeeignet

Ob man eine Immobilie kauft, ist oft eine Glaubensfrage. Es gibt sowohl viele Argumente dafür, aber auch dagegen. Viele schwören auf Betongold und darauf „ihr eigener Herr“ zu sein. „Ich will niemanden über mir wohnen haben“, „ich will mein eigenes Zuhause“, „Geld vergeht, Grund besteht“ etc. sind häufige Argumente. Nicht umsonst ist Gerd Kommers Standard-Lektüre* zu dem Thema mehr als polarisierend und umstritten.

Wem gehört die Immobilie tatsächlich?!

Nun, hierzu möchte ich zu bedenken geben, dass das mit dem „eigenen Herr“ ja rein praktisch gar nicht zutrifft. Wenn man eine Wohnung finanziert, gehört diese in erster Linie mal der Bank. Die Zinsen zahlt man auch der Bank. Je nach Höhe des Darlehens kann die monatliche Zinsleistung durchaus auch als „Miete-Light“ an die Bank angesehen werden. Wie bei der echten Miete bekommst du null Gegenleistung, außer natürlich, dass du in der Immobilie wohnen darfst.

Und überhaupt: Hast du dir mal nüchtern ausgerechnet, was dich die Immobilie durch die Zinsen tatsächlich insgesamt kostet (je nach Häufigkeit und Höhe der Sondertilgung) und wie lange du nur mit deinen Zinszahlungen an die Bank auf Miete hättest wohnen können? Nimm mal einen Stift und rechne und dir werden vielleicht in manchen Belangen die Augen auf gehen.

„Ja schon, aber wenn ich sie abbezahlt habe, gehört sie mir und ich wohne kostenfrei…“

Ja das stimmt natürlich…aber nur zum Teil. Du stehst dann im Grundbuch und bist offiziell tatsächlich Eigentümer. Allerdings möchte ich dir auch hier zu bedenken geben, dass ein Haus im Unterhalt und was die Instandhaltung angeht unter Umständen sehr teuer sein kann (Grundsteuer, Versicherungskosten, Instandhaltung, Unwetterschäden die nicht von der Versicherung abgedeckt werden…).

Beispiel:

Du wohnst endlich im Alter von 50-60 in deiner vollständig abbezahlten Immobilie, nehmen wir mal das klassische Einfamilienhaus. Plötzlich geht deine Zentralheizung kaputt. Dann zahlst du erstmal 10.000 Euro (oder mehr) für eine neue Heizung. Einige Jahre später kommt das Dach, welches dringend erneuert werden muss, um die Dichtigkeit zu garantieren. Wieviel Rendite macht deine Immobilie denn dann tatsächlich?

Risikofaktor Gesetzgeber

Dann erdenkt sich der Gesetzgeber ein neues Gesetz für die Dämmung und Öko-Bilanz deiner Immobilie oder andere vermeintlich gut gemeinten Eingriffe in dein Eigentum aus. Nichts anderes stellen solche Vorschriften letztendlich dar. Klar, der Häuslesbauersektor und die Handwerker müssen ja „staatlich subventioniert“ werden durch immer neue tolle Vorschriften…

Für mich persönlich das mit Abstand wichtigste Kriterium einer Immobilie, ist die Lage. Lieber ein Mittelklasse-Haus, welches seinen Wert steigert in Top-Lage, als ein Palast am Arsch der Welt, der im Wert fällt.

Klassischer Fall: Junge Familie kauft oder baut sich auf dem Land ein Einfamilienhaus. Die Kinder sollen ja der Natur nahe sein und einen großen Garten zum Spielen haben, klasse, ja, haben will.

Nun ist die Immobilie nach 20 Jahren dann vielleicht endlich abbezahlt und gehört dir. Problem ist nur: Dein Dorf ist nahezu ausgestorben. Wo früher der Dorfbäcker war oder der Metzger, ist maximal noch ein „Lidl“. Die Jugend ist weggezogen, genau wie junge Erwachsene ihr Heil in der Großstadt suchen. Der örtliche Sportverein kämpft ums Überleben, weil ihnen die Mitglieder wegsterben.

Am alljährlichen Dorffest hast du irgendwann auch keinen Spaß mehr, irgendwie immer das Gleiche, Routine bedeutet Stillstand. Und dann noch dieser Grummel-Gustl, der früher mal ein guter Nachbar war. Jetzt zickt er rum, weil deine Hecke 5 cm auf sein Grundstück ragt und seinen Gartenzwergen der Blick zu wuchert…

Gefahr durch demografischen Wandel

Mit Schrecken realisierst du dann, dass nur aufgrund  der Lage dein damals errichteter „Dorf-Palast“ nur noch die Hälfte wert ist und du sogar Probleme hättest, einen Käufer zu finden. Diese reißen sich alle um Immobilien in der Stadt, aufs Land wollen weniger.

Du selbst und deine Frau werden immer älter und ihr bewohnt zu zweit euer eigenes Einfamilienhaus (die Kinder sind ja schon längst zu studierenden Hipstern geworden und schlabbern ihren Latte Macchiato fernab in Hamburg, München oder Berlin). Für das riesige Haus zu sorgen und es zu pflegen, seid ihr beiden bald zu alt. Ein Gärtner muss her (Kosten!). Das Haus muss renoviert werden (Kosten!). Dann kommen unwetterartige Zustände und dein Keller läuft voll (Kosten!) und selbst wenn dein Keller verschont bleibt, bei deinen Nachbarn ist es passiert, was deine Versicherungsprämien in die Höhe schnellen lässt (Kosten!)

Deine Immobilie verkaufen scheidet ja aus, man will ja keinen Verlust machen. Und dann noch diese unendliche Abhängigkeit von einem Pkw auf dem Land. Und sowieso, das wurde eigentlich aus deinen Jugendträumen, einmal an den Bodensee zu ziehen?! Flexibilität und Mobilität gibt es mit Eigentum weniger. Bei einer Mietwohnung bist du da dann doch flexibler und kannst deine „Zelte abbrechen“ und einen beruflichen oder privaten Neuanfang wagen.

Urbanisierung

Du hältst dieses Fallbeispiel für übertrieben? Täusch dich nicht, solche Tendenzen verstärken sich gerade zusehends mit fortschreitender Alterung der Gesellschaft. Momentan ist zwar vor allem der Osten Deutschlands betroffen (Landflucht hält an), aber auch im Westen geht der Trend hin zur Urbanisierung.

Aber ich möchte dir grundsätzlich keine Angst vor dem Einfamilienhaus machen. Es ist eine klasse Sache, seine Kinder dort aufwachsen zu sehen mit einem schönen Garten, mit tollen hilfsbereiten Nachbarn, guter Landluft usw. Aber überlege dir bitte, ob es auch FÜR DICH PERSÖNLICH eine gute Idee ist und entscheide dich nicht nur dafür, „weil man das halt so macht“ oder aus „Tradition“ oder „weil man ja auf dem Konto für sein Geld eh nichts mehr an Zinsen bekommt“. Ach ja…und bring genug Eigenkapital mit, bzw. wenn es geht zahle es komplett in einer Summe ab (rechne!).

Wie gehe ich vor?

Zum Abschluss schildere ich dir mal mein persönliches Immobilien-Konzept, welches du gerne positiv oder negativ kommentieren darfst. Für mich ist es nachvollziehbar und schlüssig und auch vom Investmentgedanken her vermutlich nicht völlig unwirtschaftlich:

• Ich bewohne seit ich 23 bin eine selbstgenutzte Eigentumswohnung, die momentan noch abbezahlt wird à  la ich zahle Miete an die Bank (finanzieller Verlust, blöd :/)
• parallel investiere ich in meine finanzielle Freiheit (siehe meine weiteren Investments)
• Sobald sich persönliche oder berufliche Umstände ändern, könnte ich jederzeit von heute auf Morgen umziehen und die Wohnung (sogar mit kleinem Gewinn!) vermieten, da sehr gute Innenstadtlage. Die Wohnung finanziert sich dann von selbst und belastet mich in keiner Weise finanziell (ok ok, es gibt schon ein kleines Risiko, nämlich dass dein Mietnomade reinkommt).
• Sobald die Wohnung abbezahlt ist, sind die Mieteinnahmen meine Zusatz-Rendite (Altersvorsorge), die theoretisch unbegrenzt bis zu meinem Tod weiterläuft und irgendwann auch die „Negativrendite“ durch die Zinszahlungen an die Bank ausgleicht und meine Gesamtbilanz ins Positive kippt. Ab diesem Zeitpunkt habe ich ein passives Einkommen. Investiere ich diese Mieteinnahmen dann parallel am Kapitalmarkt…nicht vorzustellen wie sich das auf die Jahre läppert.

Update:

Inzwischen ist der Fall eingetroffen, nämlich dass ich umgezogen bin und meine Wohnung aktuell vermiete. Ich zahle sie noch immer ab, kann aber durch die Vermietung nun viel mehr steuerlich absetzen, sehr zum Wohle meinerseits  und meiner Mieter.

Nebenkosten

– Instandhaltungskosten und Nebenkosten der Immobilie sind gering (aktuell 246 Euro Hausgeld inklusive Wasser/Gas, Versicherungen, Hausmeister, Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage und Aufzug), da es viele Wohnparteien im Mehrfamilienhaus gibt, die dann eine Dachrenovierung oder neue Heizung gemeinsam tragen (Eigentümergemeinschaft) und die Hausverwaltung den Rest regelt. So kostete mich vor 3 Jahren ein komplett neues Dach für unser Haus gerade mal 800 Euro Eigenanteil. Die nächsten 20 Jahre ist Ruhe…

– Sollte ich im Alter wieder in meine Wohnung ziehen wollen oder müssen, hätte ich eine pflegeleichte, (unterhalts)günstige und altersgerechte Immobilie, mit 5-minütigem Fußweg in die Innenstadt zu Geschäften, Bars und Cafés. Meinen Pkw könnte ich theoretisch abschaffen, den Tiefgaragenstellplatz vermieten (Rendite!). Genug Geld um das eine oder andere zu renovieren (Bad / Küche) wäre dann ebenfalls vorhanden.

– Wenn alle Stricke reißen und ich dringend Kapital bräuchte, könnte ich die Wohnung jederzeit verkaufen und aufgrund der erstklassigen Lage hätte ich dann auch noch ordentlich Gewinn gemacht, da meine Immobilie im Gegensatz zum Eingangsfall vermutlich an Wert gewonnen hat. Kürzlich habe ich recherchiert, dass sie tatsächlich an Wert gewonnen hat, weil sich in den letzten Jahren sehr viel Positives in der Stadt getan hat.

Lage, Lage, Lage…

Ich hoffe, dass du anhand meines Beispiels sehen konntest, was für mich ein tragbares Immobilien-Konzept ist. Es kann für dich aber ganz anders aussehen. Wie gesagt, auch ich finde den Gedanken an ein Haus mit Garten schön, aber nur unter gewissen Voraussetzungen. Für mich sind es unter anderem diese:

– gute Lage (städtische Randlage im Grünen, NIEMALS in ein Dorf)

– sehr hoher Eigenkapitalanteil (im perfekten Fall gänzlich ohne Finanzierung durch die Bank)

– pflegeleichtes und nicht allzu wartungsintensives Haus (z.B. Einfamilien-Bungalow)

Sollten diese Faktoren erfüllt sein, kann auch ich nicht ausschließen, dass ich mich dem gesellschaftlichen Konzept des Einfamilienhauses beuge.

Aber sollten diese Anforderungen nicht erfüllbar sein, gibt es meiner Meinung nach ebenfalls sehr gut tragbare Alternativen zu Miete. Die Miete gilt es dann nur eben sinnvoll mit parallel laufenden Investments zu mindern oder es zu schaffen, monatlich passiv mehr einzunehmen, als die Mieten kosten (Stichwort: Passives Einkommen). Hierzu ein kleines meiner Meinung nach gutes Video zum Thema Miete vs. Eigentum:

Wie steht es um deine Meinung zum Thema Immobilien? Kommt für dich eine eigene Immobilie in Frage? Investierst du auf andere Weise in Immobilien (Fonds etc.)? Gerne kannst du die Kommentarfunktion hier unten nutzen.

Wie stehst du zu Immobilien? Insbesondere zu selbst genutzten?